不動産・資産の売却

譲渡2026-09-14

取得費が分からない不動産を売ったら、売却額の5%が取得費です

先祖から受け継いだ土地や、契約書をなくした古い物件を売ったとき、取得費が分からなければ売却額の5%を取得費にできます。実際の取得費が5%を下回る場合も5%を使えます。3,000万円で売れば取得費150万円、残りの2,850万円から譲渡費用を引いた額が譲渡所得です。5%を使う前に、取得費を証明する資料を探す価値があります。国税庁タックスアンサーNo.3258をもとに整理しました。

譲渡2026-09-14

相続した不動産を申告期限から3年以内に売ると、相続税の一部を取得費に足せます

相続や遺贈で取得した土地・建物・株式を、相続開始の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに売ると、納めた相続税のうちその財産に対応する額を取得費に加算できます。加算額は譲渡益が上限。相続税が課税されていることが条件で、確定申告に計算明細書を添付します。国税庁タックスアンサーNo.3267をもとに整理しました。

譲渡2026-09-14

所有10年超のマイホームを売ると、6,000万円まで税率10%

売った年の1月1日で家屋と敷地の所有期間がともに10年を超えるマイホームを売ると、課税長期譲渡所得6,000万円以下の部分は所得税10%、超える部分は15%。3,000万円の特別控除を引いた後に適用でき、両方使えます。住まなくなって3年目の12月31日まで、前年・前々年に未適用、親族への売却でないことが要件。国税庁タックスアンサーNo.3305をもとに整理しました。

譲渡2026-09-14

住宅ローンが残るマイホームを売って損が出たら、給与から引けます

令和9年12月31日までに、ローン残高を下回る価額でマイホームを売って譲渡損失が出たとき、ローン残高から売却額を引いた額を限度に、給与所得などと損益通算できます。引ききれない分は翌年以後3年間繰り越せます。買換え不要。所有期間5年超、償還期間10年以上のローンが残っていることが条件で、繰越控除は合計所得3,000万円超の年は使えません。国税庁タックスアンサーNo.3390をもとに整理しました。

譲渡2026-09-27

譲渡所得の申告期限は翌年2月16日から3月15日。譲渡の日とは

土地・建物や株式を売ったときの譲渡所得の申告は、資産を譲渡した日の属する年の翌年2月16日から3月15日の間に行います。譲渡の日は原則として買主に引き渡した日ですが、契約の効力発生日とすることもできます。譲渡した人が出国する場合は出国の時まで、死亡した場合は相続人が相続開始を知った日の翌日から4か月以内が期限です。国税庁タックスアンサーNo.3102をもとに整理しました。

譲渡2026-09-27

譲渡費用になるもの6つ。仲介手数料・印紙・立退料・取壊し費用

譲渡所得は、土地や建物を売った金額から取得費と譲渡費用を差し引いて計算します。譲渡費用とは売るために直接かかった費用で、国税庁は仲介手数料、売主負担の印紙税、貸家を売るための立退料、建物の取壊し費用と損失額、有利に売るための違約金、借地権の名義書換料の6つを挙げています。修繕費や固定資産税は譲渡費用になりません。国税庁タックスアンサーNo.3255をもとに整理しました。

譲渡2026-09-27

土地建物の譲渡所得。5年で15%と30%に分かれる

土地や建物を売ったときの譲渡所得は、収入金額から取得費と譲渡費用を引き、特別控除額を引いて計算します。給与と合算しない分離課税で、譲渡した年の1月1日現在で所有期間5年超なら長期譲渡所得で15％、5年以下なら短期譲渡所得で30％の所得税がかかります。特別控除にはマイホームの3,000万円など7種類があり、年間の限度は5,000万円です。国税庁タックスアンサーNo.1440・No.3202をもとに整理しました。

譲渡2026-09-27

譲渡所得になる資産・ならない資産。生活用動産は非課税

譲渡所得の対象になる資産は、土地・建物・株式等・金地金・宝石・書画・ゴルフ会員権・著作権など幅広く、貸付金などの金銭債権は除きます。譲渡には交換・財産分与・現物出資も含み、法人への贈与や時価の2分の1未満での譲渡は時価で譲渡したものとされます。家具や通勤用の自動車など生活用動産の譲渡は非課税ですが、1個または1組30万円超の貴金属・書画は課税されます。国税庁タックスアンサーNo.3105をもとに整理しました。

譲渡2026-09-27

建物の取得費の計算。0.9×償却率×経過年数を引く

建物を売ったときの取得費は、購入代金の合計額そのままではなく、所有期間中の減価償却費相当額を差し引いた金額です。事業に使っていた建物は毎年の減価償却費を合計し、マイホームなど事業に使っていなかった建物は「取得価額×0.9×償却率×経過年数」で計算します。償却率は木造0.031など構造で決まり、減価償却費相当額は取得価額の95パーセントが上限です。国税庁タックスアンサーNo.3261・No.3252をもとに整理しました。

譲渡2026-09-27

ゴルフ会員権・金を売った税金。50万円控除と2分の1

ゴルフ会員権や金地金など、土地・建物・株式等以外の資産を売って出た利益は譲渡所得です。売った金額から取得費と譲渡費用を引いた譲渡益から、特別控除額（最高50万円）を差し引いて所得を計算します。所有期間5年以下は短期、5年超は長期で、長期は所得の2分の1だけを給与などと合算して総合課税されます。事業用の商品や、取得価額10万円未満の減価償却資産などの譲渡は譲渡所得に含まれません。国税庁タックスアンサーNo.1460をもとに整理しました。

譲渡2026-09-27

土地の権利金は不動産所得。時価の2分の1超で譲渡所得

土地を建物の所有を目的として貸し、借地権の設定の対価として受け取った権利金は、原則として不動産所得です。ただし、権利金の額が土地（転貸なら借地権）の時価の2分の1を超えるなど相当多額なときは、土地の一部を譲渡したのと同じと見て、分離課税の譲渡所得になります。地下や空間の範囲を定めた借地権・地役権は4分の1が基準です。国税庁タックスアンサーNo.3111・No.1370をもとに整理しました。

譲渡2026-09-27

借入金の利子は取得費になる。使い始める日までの分

土地や建物を買うための借入金の利子のうち、借り入れた日からその不動産の使用開始の日までの期間に対応する部分は、原則として取得費に含めます。まったく使わずに売ったときは、借りた日から売った日までの利子の全額が取得費です。業務用の資産の利子は必要経費ですが、使用開始前の分は取得費に含めることもできます。使用開始の日は資産の種類と使用の状況で判定します。国税庁タックスアンサーNo.3264・No.3252をもとに整理しました。

譲渡2026-09-27

総合課税の譲渡所得。特別控除50万円と長期は2分の1

ゴルフ会員権や金地金、機械など、土地建物・株式等以外の資産を売ったときの譲渡所得は、給与などと合わせる総合課税です。所有期間が5年を超えれば長期譲渡所得、5年以内なら短期譲渡所得で、譲渡価額から取得費・譲渡費用を引き、さらに50万円の特別控除を引いて計算します。長期譲渡所得はその2分の1だけが課税対象です。5年以内でも長期になるものと、短期・長期がある年の控除の順番も国税庁タックスアンサーNo.3152をもとに整理しました。

譲渡2026-09-27

相続した土地・建物を売るとき。取得費と取得時期は親から引き継ぐ

相続や贈与で取得した土地建物を売ったときの取得費は、被相続人や贈与者がその土地建物を買ったときの購入代金や購入手数料を基に計算します。相続や贈与のときに払った登記費用や不動産取得税も、業務に使っていない土地建物なら取得費に含められます。取得の時期も被相続人や贈与者の取得日を引き継ぎ、譲渡した年の1月1日までの所有期間で長期か短期かを判定します。国税庁タックスアンサーNo.3270をもとに整理しました。

譲渡2026-09-27

ゴルフ会員権を売ったときの税金。総合課税、特別控除50万円

ゴルフ会員権を売ったときの所得は、給与所得など他の所得と合わせて総合課税される譲渡所得です。譲渡価額から取得費と譲渡費用を引いた譲渡益から、特別控除50万円を差し引きます。所有期間が5年以内なら短期譲渡所得としてその全額、5年を超えていれば長期譲渡所得として2分の1が課税の対象です。譲渡で生じた損失は原則として給与所得など他の所得と損益通算できません。国税庁タックスアンサーNo.3158・No.1460をもとに整理しました。

譲渡2026-09-27

空き家特例。親が老人ホームに入っていた家も対象になる要件

被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例は、亡くなった方が相続開始の直前に老人ホーム等に入所していて家に住んでいなかった場合でも、要件を満たせば使えます。要介護認定などを受けて特定の施設に入所していたこと、入所後も家を物品の保管などに使い、貸したり他人を住まわせたりしていないこと、家屋が昭和56年5月31日以前の建築で区分所有建物でないことが要件です。国税庁タックスアンサーNo.3307をもとに整理しました。

譲渡2026-09-27

金地金を売ったときの税金。総合課税の譲渡所得で特別控除50万円

金地金（ゴールドバー・金貨など）を売ったときの所得は、原則として譲渡所得として給与所得などと合わせて総合課税されます。譲渡価額から取得費と譲渡費用を引いた譲渡益から特別控除50万円を差し引き、所有期間が5年を超えるものはさらに2分の1にした金額が課税対象です。営利目的で継続的に売買していれば事業所得か雑所得、金投資口座や金貯蓄口座の利益は20.315パーセントの源泉分離課税です。国税庁タックスアンサーNo.3161をもとに整理しました。

譲渡2026-09-27

家屋と敷地の所有者が違うとき。3,000万円控除は合わせて上限

マイホームの3,000万円特別控除は、原則として家屋の所有者が家屋と敷地を売った場合に受けられます。家屋と敷地の所有者が違うときでも、家屋と同時に売ること、家屋の所有者と親族関係にあり生計を一にしていること、一緒にその家屋に住んでいることの3つを満たせば、敷地の所有者も特例を受けられます。控除額は合わせて3,000万円までで、家屋の所有者から先に差し引きます。国税庁タックスアンサーNo.3311をもとに整理しました。

譲渡2026-09-27

土地建物の譲渡所得の計算。取得費・譲渡費用と5年の区分

土地や建物を売ったときの譲渡所得は、ほかの所得と分離して計算します。金額は、売った金額（収入金額）から取得費と譲渡費用を差し引いた額です。取得費は購入代金や購入手数料に改良費・設備費を加えたもので、建物は減価償却費相当額を引き、取得費が分からないときは譲渡価額の5パーセントにできます。譲渡した年の1月1日で所有期間が5年を超えれば長期、5年以下なら短期です。国税庁タックスアンサーNo.3202・No.3258をもとに整理しました。

譲渡2026-09-27

昔住んだ家の3,000万円控除。期限は3年を経過する日の年の年末

マイホームを売ったときの3,000万円の特別控除は、現に住んでいる家を売ることが要件の1つですが、過去に住んでいた家でも使えます。条件は、売った家屋が自分が所有者として住んでいたものであることと、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに家屋（または家屋と敷地）を売ることの2つです。期限を過ぎて売るとこの特例は使えません。国税庁タックスアンサーNo.3314をもとに整理しました。

譲渡2026-09-27

土地建物を売ったときの収入金額。固定資産税の精算金も含む

土地建物の譲渡所得の収入金額は、通常、買主から受け取る金銭の額です。譲渡した日から年末までの固定資産税・都市計画税に相当する額を受け取ったときは収入金額に含め、金銭以外で受け取った物や権利は時価で見ます。法人に時価の2分の1未満で売った・贈与した場合は時価が収入金額になり、代金を2年以上に分けて受け取っても全額が売った年の収入です。国税庁タックスアンサーNo.3214・No.3202をもとに整理しました。

譲渡2026-09-27

家を取り壊して土地だけ売ったとき。3,000万円控除の3要件

マイホームの3,000万円の特別控除は、家屋を取り壊して敷地だけを売った場合は原則として受けられません。ただし、取り壊した日から1年以内に敷地を売る契約をすること、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡すること、取壊しから契約の日まで貸付けその他の用に使わないこと、の3つをすべて満たせば適用できます。国税庁タックスアンサーNo.3320・No.3202をもとに整理しました。

譲渡2026-09-27

譲渡所得の特別控除は7種類。合計5,000万円が限度

土地や建物を売ったときの譲渡所得には7種類の特別控除があります。公共事業のための売却5,000万円、マイホームの売却3,000万円、特定土地区画整理事業2,000万円、特定住宅地造成事業1,500万円、平成21年・22年取得の土地1,000万円、農地保有の合理化800万円、低未利用土地等100万円です。控除額は特例ごとの譲渡益が限度で、その年の合計は5,000万円までです。国税庁タックスアンサーNo.3223をもとに整理しました。

譲渡2026-09-27

マイホーム譲渡損失の特例。対象となる譲渡資産と特定譲渡

住宅ローンが残るマイホームを売って損が出たときの特例（特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除）は、資産が「譲渡資産」、売却が「特定譲渡」に当たることが必要です。譲渡資産は、譲渡した年の1月1日で所有期間5年超の自宅や、住まなくなって3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る元の自宅です。特定譲渡は令和9年12月31日までの親族等以外への譲渡です。国税庁タックスアンサーNo.3392・No.3390をもとに整理しました。

譲渡2026-09-27

不動産の取得費となるもの。購入代金のほか8つの費用が入る

土地や建物の譲渡所得は、売った金額から取得費と譲渡費用を引いて計算します。取得費には購入代金・建築代金・購入手数料のほか設備費や改良費が含まれ、建物は減価償却費相当額を差し引きます。購入時の登録免許税・不動産取得税・印紙税、借主への立退料、造成費、測量費、所有権を確保する訴訟費用、おおむね1年以内の建物取壊し費用、使用開始日までの借入金利子、違約金も取得費です。国税庁タックスアンサーNo.3252・No.3255をもとに整理しました。

譲渡2026-09-27

事業用資産の買換え特例。事業に準ずるものと空閑地の判定

事業用資産の買換えの特例を受けるには、売った土地建物等が事業に使われていたものであり、買った資産も事業に使うことが必要です。事業といえる規模でなくても、相当の対価を得て継続的に行う不動産の貸付けなど「事業に準ずるもの」に使う資産は事業用資産に入ります。一方、棚卸資産、特例のためだけに一時的に事業に使った資産、空閑地や空き家は当たりません。特別の施設を設けていない駐車場も空閑地です。国税庁タックスアンサーNo.3402をもとに整理しました。