貸家建付地の評価。
アパートの敷地は「借地権割合×借家権割合×賃貸割合」の分だけ下がります。空室は1か月程度なら賃貸中扱い

貸家建付地とは：自分の建物を他人に貸している敷地

貸家建付地とは、貸家の敷地として使われている宅地です。土地の所有者が建てたアパートやビルを他人に貸している場合の、その敷地がこれに当たります。

ポイントは「土地も建物も自分のもので、建物を他人に貸している」ことです。土地だけを他人に貸して他人が建物を建てている場合は貸宅地（別の評価）、建物を自分で使っている場合は自用地です。

算式：自用地価額 − 自用地価額×借地権割合×借家権割合×賃貸割合

自用地としての価額（路線価×面積などで計算した通常の評価額）から、借地権割合・借家権割合・賃貸割合を掛け合わせた分を引きます。建物を借りている人（借家人）は、建物を通じて敷地にも一定の権利を持っている、という考え方で、その分だけ地主の土地の価値が下がるとみます。

3つの割合をすべて掛けるので、減額の幅は自用地価額に対してそれほど大きくありません。「アパートを建てれば土地の評価が半分になる」ということはなく、減額は借地権割合と借家権割合と賃貸割合の積の分だけです。

借地権割合と借家権割合はどこで分かるか

借地権割合と借家権割合は、国税庁の「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」で確認できます。借地権割合は路線価図に記号（A〜G）で示されていて、地域によって違います。借家権割合は財産評価基準書に都道府県ごとに定められています。

路線価図で対象の土地に接する道路の路線価を見ると、数字の後ろにアルファベットが付いています。それが借地権割合の記号です。同じ市内でも道路によって違いますので、必ず対象の土地で確認してください。

賃貸割合：空室があると減額が小さくなる

賃貸割合は、貸家の各独立部分（構造上区分された部分）がある場合に、その各独立部分の賃貸状況にもとづいて計算します。賃貸されている部分の床面積の合計を、各独立部分の床面積の合計で割った割合です。

アパートの各部屋が「各独立部分」です。全室が賃貸中なら賃貸割合は100%で、算式どおりの減額。空室があれば、その床面積の分だけ賃貸割合が下がり、減額も小さくなります。空室の部屋の分は、貸家建付地でなく自用地として評価しているのと同じことになります。

一時的な空室は「賃貸中」として扱える4つの条件

ただし、課税時期（相続なら死亡の日）にたまたま空室だっただけの部屋は、次の事実関係から一時的な空室と認められれば、賃貸されていたものとして扱って差し支えないとされています。

「例えば1か月程度」と書かれています。数か月から1年にわたる空室は、募集していても一時的とは言いにくくなります。相続の直前直後の入退去の記録は、評価に直接影響しますので、管理会社の記録を取り寄せて残しておいてください。

社宅の敷地は貸家建付地にならない

会社が従業員に貸している社宅の敷地は、貸家建付地として評価せず、自用地として評価します。社宅には一般に借地借家法の適用がないとされ、借家権の目的になっている建物ではないからです。

オーナー個人が所有する建物を、自分の会社に社宅として貸している場合も同じ論点が出ます。会社との間に通常の賃貸借契約があって会社が借家人であれば貸家建付地になりえますが、会社が従業員に社宅として使わせている実態が「社宅」であれば自用地評価とされる可能性があります。契約の形と使い方の両方を確認してください。

分譲マンションを貸している場合

令和6年1月1日以後の相続・贈与では、分譲マンション（居住用の区分所有財産）は、まず区分所有補正率で評価額を補正してから、その価額をもとに貸家建付地の評価を行います。補正の仕組みは別の記事に書きました。

貸家建付地の評価は「土地及び土地の上に存する権利の評価明細書」で計算します。自用地の評価から始めて、借地権割合・借家権割合・賃貸割合を記入する欄があります。

よくある質問

貸家建付地とは何ですか

貸家建付地とは、貸家の敷地として使われている宅地です。土地の所有者が建てたアパートやビルを他人に貸している場合の、その敷地がこれに当たります。 ポイントは「土地も建物も自分のもので、建物を他人に貸している」ことです。土地だけを他人に貸して他人が建物を建てている場合は貸宅地（別の評価）、建物を自分で使っている場合は自用地です。→ 本文で読む

貸家建付地はどう評価しますか

自用地としての価額（路線価×面積などで計算した通常の評価額）から、借地権割合・借家権割合・賃貸割合を掛け合わせた分を引きます。建物を借りている人（借家人）は、建物を通じて敷地にも一定の権利を持っている、という考え方で、その分だけ地主の土地の価値が下がるとみます。→ 本文で読む

借地権割合と借家権割合はどこで確認できますか

借地権割合と借家権割合は、国税庁の「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」で確認できます。借地権割合は路線価図に記号（A〜G）で示されていて、地域によって違います。借家権割合は財産評価基準書に都道府県ごとに定められています。→ 本文で読む

アパートに空室があると相続税の評価はどうなりますか

賃貸割合は、貸家の各独立部分（構造上区分された部分）がある場合に、その各独立部分の賃貸状況にもとづいて計算します。賃貸されている部分の床面積の合計を、各独立部分の床面積の合計で割った割合です。→ 本文で読む

相続のときに一時的に空室だった部屋は賃貸中として扱えますか

ただし、課税時期（相続なら死亡の日）にたまたま空室だっただけの部屋は、次の事実関係から一時的な空室と認められれば、賃貸されていたものとして扱って差し支えないとされています。 「例えば1か月程度」と書かれています。数か月から1年にわたる空室は、募集していても一時的とは言いにくくなります。相続の直前直後の入退去の記録は、評価に直接影響しますので、管理会社の記録を取り寄せて残しておいてください。→ 本文で読む

社宅の敷地は貸家建付地として評価できますか

会社が従業員に貸している社宅の敷地は、貸家建付地として評価せず、 自用地 として評価します。社宅には一般に借地借家法の適用がないとされ、借家権の目的になっている建物ではないからです。→ 本文で読む

この記事は、記載時点で公表されている法令・通達・国税庁の資料にもとづいて書いています。制度は改正されることがあり、また個別の事情によって取扱いは変わります。実際のご判断にあたっては、税理士にご相談いただくか、所轄の税務署にお確かめください。当事務所は本記事の情報を用いて行われた判断について責任を負いかねます。