相続
小規模宅地等の特例。
330㎡まで80%減、
ただし申告が前提です
相続税額をいちばん大きく動かす特例です。
自宅の土地なら330㎡まで評価が80%下がります。5,000万円の土地が1,000万円になる、という規模の話です。ただし要件が細かく、申告しなければ使えません。区分と限度面積を、国税庁の資料で確認します。
この記事の要点
相続した自宅の土地は330㎡まで評価額が80%減額されます。事業用は400㎡で80%、貸付事業用は200㎡で50%。併用するときの限度面積の計算式もあります。相続税額を最も大きく動かす特例を、国税庁の資料で整理します。
何が減額されるのか
国税庁「No.4124 小規模宅地等の特例」
個人が、相続や遺贈によって取得した財産のうち、その相続開始の直前において被相続人または被相続人と生計を一にしていた被相続人の親族（「被相続人等」といいます。）の事業の用または居住の用に供されていた宅地等……のうち一定のものがある場合には、その宅地等のうち一定の面積までの部分（「小規模宅地等」といいます。）については、相続税の課税価格に算入すべき価額の計算上、下記の「減額される割合等」の表に掲げる区分ごとにそれぞれに掲げる割合を減額します。
大事なのは「相続開始の直前において、どう使われていた土地か」で決まる点です。相続したあとにどう使うかではなく、亡くなる直前の使い方を見ます。
対象は「建物または構築物の敷地の用に供されている宅地等」です。農地と採草放牧地は除かれ、棚卸資産も除かれます。更地は対象になりません。
4つの区分と減額割合
| 相続開始の直前の利用区分 | 区分 | 限度面積 | 減額割合 |
|---|---|---|---|
| 被相続人等の事業用 （貸付事業以外） | ① 特定事業用宅地等 | 400㎡ | 80％ |
| ② 特定同族会社事業用宅地等 | 400㎡ | 80％ | |
| 被相続人等の貸付事業用 | ③④⑤ 貸付事業用宅地等 | 200㎡ | 50％ |
| 被相続人等の居住用 | ⑥ 特定居住用宅地等 | 330㎡ | 80％ |
いちばん出番が多いのは⑥の特定居住用宅地等（330㎡・80%減）です。ご自宅の土地です。
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複数の土地があるとき
自宅と店舗、自宅とアパート。複数の土地に特例を使いたいときは、限度面積を調整します。
国税庁「No.4124 小規模宅地等の特例」
特定事業用等宅地等（①または②）および特定居住用宅地等（⑥）（貸付事業用宅地等がない場合）
（①＋②）≦400㎡ ⑥≦330㎡ 両方を選択する場合は、合計730㎡
貸付事業用宅地等（③、④または⑤）およびそれ以外の宅地等（①、②または⑥）（貸付事業用宅地等がある場合）
（①＋②）×200/400＋⑥×200/330＋（③＋④＋⑤）≦200㎡
読み替えるとこうなります。
| 事業用と居住用だけ （貸付事業用がない） | それぞれ満額。合計730㎡まで使えます |
|---|---|
| 貸付事業用が混じる | 200㎡の枠を按分して分け合います。事業用は400分の200、居住用は330分の200に換算して合計200㎡以内 |
つまり貸付事業用の土地が1㎡でも入ると、全体が200㎡の枠に押し込められます。アパートをお持ちの方は、どの土地に特例を寄せるのが有利かを計算して選ぶ必要があります。選び方で税額が変わります。
申告が前提です
この特例は申告して初めて使えます。黙っていて自動的に減額されるものではありません。
さらに注意が要るのは、基礎控除を超えるかどうかの判定にはこの特例を使わない金額で当てはめることです。
国税庁「No.4205 相続税の申告と納税」
財産の価額の合計額とは、租税特別措置法第69条の4（小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例）および租税特別措置法第69条の5（特定計画山林についての相続税の課税価格の計算の特例）等を適用しない場合における課税価格の合計額をいいます。
順序を整理します。
| 1 | 特例を使わない金額で、基礎控除を超えるかを判定する |
|---|---|
| 2 | 超えていれば申告が必要 |
| 3 | 申告書のなかで特例を適用し、結果として税額がゼロになることもある |
「特例を使えばゼロだから申告しない」は成り立ちません。申告しなければ特例が使えず、ゼロにならないからです。
見落としやすいこと
相続時精算課税で受けた土地には使えません
国税庁の資料に明記されています。
「相続時精算課税に係る贈与によって取得した宅地等……については、この特例の適用を受けることはできません。」
相続時精算課税で生前に自宅の土地をもらっておくと、小規模宅地等の特例を失います。生前に動かすかどうかは、この特例と見比べて決める話です。
「生計を一にしていた親族」の事業用・居住用も対象
被相続人本人の分だけではありません。被相続人と生計を一にしていた親族の事業用・居住用の宅地も対象になります。二世帯やご商売を手伝っていたご家族がいる場合、範囲が広がることがあります。
更地と駐車場
対象は「建物または構築物の敷地」です。何も建っていない更地は対象外です。駐車場は構築物（アスファルト舗装など）があるかどうかで扱いが変わります。相続開始の直前の現況で判断するので、写真や図面が残っていると確認が早く進みます。
よくある質問
小規模宅地等の特例で何が減額されますか？
大事なのは 「相続開始の直前において、どう使われていた土地か」 で決まる点です。相続したあとにどう使うかではなく、 亡くなる直前の使い方 を見ます。 対象は「建物または構築物の敷地の用に供されている宅地等」です。農地と採草放牧地は除かれ、棚卸資産も除かれます。 更地は対象になりません。→ 本文で読む
小規模宅地等の特例の4つの区分と減額割合は何ですか？
いちばん出番が多いのは ⑥の特定居住用宅地等（330㎡・80%減） です。ご自宅の土地です。→ 本文で読む
複数の土地がある場合、特例はどう使いますか？
自宅と店舗、自宅とアパート。 複数の土地に特例を使いたいときは、限度面積を調整します。 つまり 貸付事業用の土地が1㎡でも入ると、全体が200㎡の枠に押し込められます。 アパートをお持ちの方は、どの土地に特例を寄せるのが有利かを計算して選ぶ必要があります。 選び方で税額が変わります。→ 本文で読む
小規模宅地等の特例は申告が必要ですか？
この特例は 申告して初めて使えます。 黙っていて自動的に減額されるものではありません。 さらに注意が要るのは、 基礎控除を超えるかどうかの判定 には この特例を使わない金額で当てはめる ことです。→ 本文で読む
出典
- 国税庁「No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4124.htm - 国税庁「No.4205 相続税の申告と納税」
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4205.htm
この記事は、記載時点で公表されている法令・通達・国税庁の資料にもとづいて書いています。制度は改正されることがあり、また個別の事情によって取扱いは変わります。実際のご判断にあたっては、税理士にご相談いただくか、所轄の税務署にお確かめください。当事務所は本記事の情報を用いて行われた判断について責任を負いかねます。
使えるかどうかは、土地の使い方で決まります。
どなたが住んでいたか、貸していたか、事業に使っていたか。同居のご家族がいたかどうかでも変わります。登記事項証明書と現況をお聞きして、適用できる区分と面積をお出しします。初回30分は無料です。