分譲マンションの相続税評価。
令和6年から、築年数・階数・敷地持分で「区分所有補正率」がかかります

対象：令和6年以後に取得した「居住用の区分所有財産」

令和6年1月1日以後に相続・遺贈・贈与で取得した「居住用の区分所有財産」、いわゆる分譲マンションの一室は、法令解釈通達「居住用の区分所有財産の評価について」によって評価します。

対象は、区分所有建物（分譲マンション）の中の、登記簿上の種類に「居宅」を含む専有部分です。一室ごとに、建物部分（区分所有権）と土地部分（敷地利用権）を評価します。

算式：従来の評価額×区分所有補正率

従来の評価（建物は固定資産税評価額、土地は路線価×敷地全体の地積×敷地権割合）を出し、それぞれに同じ区分所有補正率を掛けます。補正率が1を超えれば評価額が上がり、1未満なら下がります。

マンションを貸している場合の貸家・貸家建付地の評価や、小規模宅地等の特例は、この補正後の価額をもとに行います。

評価乖離率：築年数・総階数・所在階・敷地持分狭小度の4要素

区分所有補正率は、まず「評価乖離率」を計算するところから始まります。評価乖離率は、市場価格が従来の評価額の何倍になっているかの推計値で、4つの要素から算出します。

敷地利用権の面積は、敷地全体の面積×敷地権の割合です。総階数指数は総階数を33で割った値で、33階以上はすべて1になります。

評価水準と区分所有補正率

評価乖離率が出たら、その逆数（1÷評価乖離率）が「評価水準」です。従来の評価額が市場価格の何割かを表します。区分所有補正率は、評価水準の大きさで3つに分かれます。

従来の評価額が市場価格の6割を下回っているマンションは、6割の水準まで評価を引き上げる。6割以上なら手を付けない。市場価格を上回っていれば市場価格まで下げる。これが補正の趣旨です。タワーマンションの高層階は評価水準が0.6を大きく下回っていたので、評価が上がります。

国税庁の計算例：築27年・11階建て3階・評価水準0.489

No.4667の計算例を追います。築27年、総階数11階、所在階3階、敷地面積3,500.00㎡、敷地権割合1,050,000分の6,300、専有部分の床面積60.00㎡というマンションです。

敷地利用権の面積は3,500.00㎡×6,300/1,050,000＝21.00㎡です。評価乖離率2.043は、市場価格が従来の評価額の約2倍ということで、評価水準は0.489。0.6未満なので、補正率は2.043×0.6＝1.2258になります。

築27年の11階建て、3階の部屋というごく普通のマンションでも、評価は2割強上がっています。タワーマンションだけの話ではないことが、この例から分かります。

適用がないもの：テナント・一棟賃貸・2階建て以下・二世帯

一棟まるごと持っている賃貸マンションは区分建物の登記がないので対象外で、従来どおり建物は固定資産税評価額、敷地は貸家建付地で評価します。2階建て以下の低層の集合住宅、区分登記した二世帯住宅も対象外です。借地権付き分譲マンションの底地（貸宅地）の評価にも、この通達は適用されません。

評価が上がりやすいマンション、変わらないマンション

4つの要素から、評価が上がりやすいのは築浅・高層・高層階・敷地持分が小さいマンションです。都心のタワーマンションは全部に当てはまります。逆に、築古・低層・低層階・敷地がゆったりしているマンションは、評価水準が0.6以上になって補正がかからないことがあります。

上の計算例のように、築27年の11階建てでも補正がかかりました。「うちは古いから関係ない」とは言えません。登記簿と固定資産税の課税明細があれば計算できますので、相続の前に一度、補正後の評価額を出しておくことをお勧めします。

よくある質問

分譲マンションの相続税評価は令和6年から何が変わりましたか

令和6年1月1日以後に相続・遺贈・贈与で取得した「居住用の区分所有財産」、いわゆる分譲マンションの一室は、法令解釈通達「居住用の区分所有財産の評価について」によって評価します。 対象は、区分所有建物（分譲マンション）の中の、登記簿上の種類に「居宅」を含む専有部分です。一室ごとに、建物部分（区分所有権）と土地部分（敷地利用権）を評価します。→ 本文で読む

分譲マンションの相続税評価額はどう計算しますか

従来の評価（建物は固定資産税評価額、土地は路線価×敷地全体の地積×敷地権割合）を出し、それぞれに 同じ区分所有補正率 を掛けます。補正率が1を超えれば評価額が上がり、1未満なら下がります。→ 本文で読む

マンションの評価乖離率はどう計算しますか

区分所有補正率は、まず「評価乖離率」を計算するところから始まります。評価乖離率は、市場価格が従来の評価額の何倍になっているかの推計値で、4つの要素から算出します。 敷地利用権の面積は、敷地全体の面積×敷地権の割合です。総階数指数は総階数を33で割った値で、33階以上はすべて1になります。→ 本文で読む

区分所有補正率はどう決まりますか

評価乖離率が出たら、その逆数（1÷評価乖離率）が「評価水準」です。従来の評価額が市場価格の何割かを表します。区分所有補正率は、評価水準の大きさで3つに分かれます。 従来の評価額が市場価格の6割を下回っているマンションは、6割の水準まで評価を引き上げる。6割以上なら手を付けない。市場価格を上回っていれば市場価格まで下げる。これが補正の趣旨です。タワーマンションの高層階は評価水準が0.6を大きく下回っていたので、評価が上がります。→ 本文で読む

区分所有補正率が適用されないマンションはありますか

一棟まるごと持っている賃貸マンションは区分建物の登記がないので対象外で、従来どおり建物は固定資産税評価額、敷地は貸家建付地で評価します。2階建て以下の低層の集合住宅、区分登記した二世帯住宅も対象外です。借地権付き分譲マンションの底地（貸宅地）の評価にも、この通達は適用されません。→ 本文で読む

どんなマンションが相続税評価が上がりやすいですか

4つの要素から、評価が上がりやすいのは 築浅・高層・高層階・敷地持分が小さい マンションです。都心のタワーマンションは全部に当てはまります。逆に、 築古・低層・低層階・敷地がゆったりしている マンションは、評価水準が0.6以上になって補正がかからないことがあります。→ 本文で読む

この記事は、記載時点で公表されている法令・通達・国税庁の資料にもとづいて書いています。制度は改正されることがあり、また個別の事情によって取扱いは変わります。実際のご判断にあたっては、税理士にご相談いただくか、所轄の税務署にお確かめください。当事務所は本記事の情報を用いて行われた判断について責任を負いかねます。