修繕費と資本的支出。
20万円・60万円・3年周期という
3つの形式基準

何が資本的支出になるのか

まず、線がどこに引かれているかです。

「維持」なら修繕費、「延命」か「価値を高める」なら資本的支出。考え方はこれだけです。そして国税庁は、原則として資本的支出になるものを3つ挙げています。

（3）の書き方が実務では効いてきます。グレードを上げた場合、上げたぶんだけが資本的支出という考え方です。全額がそちらに倒れるわけではありません。

たとえば古い給湯器が壊れて交換したとき、同等品に替えるだけなら修繕費。同じ機会に高機能なものへ替えたなら、同等品との差額が資本的支出という整理になります。

3つの形式基準

とはいえ「価値を高めたか」の判断は、実際にはきれいに割り切れません。そこで国税庁は、金額と周期による目安を置いています。

整理すると、次の3つです。

3つ目には条件がついていることに注意してください。「資本的支出か修繕費か明らかでない金額がある場合」という前置きがあります。明らかに価値を高める工事だと分かっているものに、60万円未満だからという理由でこの基準を当てることはできません。

どの順番で判定するか

国税庁のページには判定のフロー図が置かれています。文章から読み取れる順番は、おおむねこうです。

1. 明らかに資本的支出か。物理的に付け加えた、用途変更のための改造、グレードアップの差額——ここに当たるなら資本的支出
2. 20万円未満か、3年以内の周期か。当たれば修繕費
3. それでも判定できない場合、60万円未満または前年末取得価額のおおむね10％以下か。当たれば修繕費
4. いずれにも当たらない場合、所基通37-14の特例により、資本的支出と修繕費に区分することが認められています

つまり全額をどちらかに倒すしかない、というわけではありません。一つの工事の中で分けられるなら分ける。それが原則的な扱いです。

いつ経費にできるかで、いくら変わるか

ここで確認しておきたいことがあります。修繕費でも資本的支出でも、最終的に経費になる総額は同じです。変わるのは、それを何年に分けるかだけです。

それでも差が出るのは、次の理由からです。

• その年の所得が大きく変わる。不動産所得は累進税率の上に乗るので、1年に集中して経費が立つと適用される税率区分が下がることがあります
• 資金繰りが変わる。工事代金は今年出ていくのに、経費は22年に分かれる。手元のお金の動きと帳簿の動きがずれます
• 売却するなら、落としきれないことがある。途中で売れば、未償却の残高は取得費として譲渡所得の計算に回ります。不動産所得の経費としては使い切れません

木造アパートの外壁工事300万円を例にすると、修繕費ならその年に300万円。資本的支出で法定耐用年数22年なら、年およそ13.6万円ずつです。同じ300万円でも、今年の所得への効き方はまったく違います。

名目ではなく実質で判定されます

最後に、国税庁が念を押している一文を引きます。

見積書に「修繕工事」と書いてあっても、それだけでは修繕費になりません。逆に「改修工事」という表題でも、中身が原状回復なら修繕費です。

だからこそ、見積書の項目の立て方が効いてきます。「外壁改修工事一式 300万円」と1行だけ書かれた見積書からは、どこまでが原状回復でどこからが価値の向上かを説明できません。同じ工事でも、下地補修・既存塗膜の除去・塗装といった内訳が分かれていれば、判定の材料になります。

この記事は、記載時点で公表されている法令・通達・国税庁の資料にもとづいて書いています。制度は改正されることがあり、また個別の事情によって取扱いは変わります。実際のご判断にあたっては、税理士にご相談いただくか、所轄の税務署にお確かめください。当事務所は本記事の情報を用いて行われた判断について責任を負いかねます。