不動産の貸付けを始めたときの届出。
青色申告は開業から2か月以内、償却方法の届出は翌年3月15日まで

開業届：事業的規模なら、確定申告期限まで

事業的規模の不動産貸付けを始めたときは、開業の日の属する年分の確定申告期限までに「個人事業の開業・廃業等届出書」を提出します。

「事業的規模」という条件が付いています。おおむね5棟10室以上が目安で、マンションを1室貸しているだけなら事業的規模ではありませんので、開業届は不要です。事業的規模の判定は別の記事に書きました。

期限は「確定申告期限まで」ですから、貸付けを始めた翌年の3月15日です。急ぐ届出ではありませんが、次の青色申告の承認申請と一緒に出してしまうのが実務です。

青色申告の承認申請：開業から2か月以内

貸付けを始めた年分から青色申告をするには、開業の日から2か月以内に「所得税の青色申告承認申請書」を提出して承認を受けます。その年の1月15日以前に開業した場合は、3月15日までです。

ここは事業的規模かどうかを問いません。マンション1室の貸付けでも青色申告はできます。事業的規模でなければ青色申告特別控除は10万円ですが、赤字の繰越しなど、青色申告の他の利点は使えます。

期限を過ぎると、その年は白色申告です。「開業の日から2か月」は短く、家賃が入り始めて落ち着いたころには過ぎています。貸付けの契約をした時点で、承認申請を出しておいてください。

専従者給与の届出：事業的規模で親族に給与を払うなら

不動産貸付けを事業的規模で営んでいて、その貸付業に専ら従事する親族に給与を払い、それを必要経費にしたい場合は、青色申告の承認申請のほかに「青色事業専従者給与に関する届出書」を出します。期限は、経費にしようとする年の3月15日まで（1月16日以後に開業した人や新たに専従者ができた人は、その日から2か月以内）です。

事業的規模でない場合、配偶者に管理を手伝ってもらっていても給与を経費にはできません。また、事業的規模であっても、届出を出していなければ経費になりません。専従者給与の要件は別の記事に書きました。

償却方法の届出：翌年3月15日まで。建物は定額法のみ

減価償却の方法を選ぶ人は「減価償却資産の償却方法の届出書」を、開業した年の翌年3月15日までに提出します。出さなければ法定の償却方法（一般に定額法）になります。

建物は平成10年4月以後の取得なら定額法しか選べません。建物附属設備（エレベーター、給排水設備など）と構築物（塀、駐車場の舗装など）も、平成28年4月以後の取得なら定額法のみです。賃貸物件の減価償却資産のほとんどは、いまや定額法しか選べません。届出を出す意味があるのは、器具備品（エアコンなど）や車両で定率法を選びたい場合くらいです。

「相続、遺贈または贈与により取得した場合も含みます」とあるとおり、相続で引き継いだ建物も、相続した日を取得日として判定します。被相続人が定率法で償却していた建物でも、相続人は定額法になります。

4つの届出を期限順に

提出先は、いずれも納税地（通常は住所地）を所轄する税務署長です。物件の所在地の税務署ではありません。

転勤で自宅を貸す方へ

転勤で自宅を貸す場合も、不動産所得が生じ、届出の対象になります。事業的規模ではないので開業届と専従者給与の届出は関係ありませんが、青色申告の承認申請は出す価値があります。自宅を貸す初年度は、仲介手数料や修繕費で赤字になることがあり、青色申告なら赤字を翌年以降に繰り越せるからです。

転勤中の貸付けは、戻ってきたときに住宅ローン控除を再開できるかどうか、将来売るときに3,000万円控除が使えるかどうか、という別の論点も伴います。貸し始める前に、全体を確認しておくことをお勧めします。

よくある質問

不動産の貸付けを始めたら開業届は必要ですか

事業的規模 の不動産貸付けを始めたときは、開業の日の属する年分の確定申告期限までに「個人事業の開業・廃業等届出書」を提出します。 「事業的規模」という条件が付いています。おおむね5棟10室以上が目安で、マンションを1室貸しているだけなら事業的規模ではありませんので、開業届は不要です。事業的規模の判定は 別の記事 に書きました。→ 本文で読む

不動産所得で青色申告をするには、いつまでに申請しますか

貸付けを始めた年分から青色申告をするには、 開業の日から2か月以内 に「所得税の青色申告承認申請書」を提出して承認を受けます。その年の1月15日以前に開業した場合は、3月15日までです。→ 本文で読む

アパート経営で配偶者に給与を払って経費にできますか

不動産貸付けを 事業的規模 で営んでいて、その貸付業に専ら従事する親族に給与を払い、それを必要経費にしたい場合は、青色申告の承認申請のほかに「青色事業専従者給与に関する届出書」を出します。期限は、経費にしようとする年の3月15日まで（1月16日以後に開業した人や新たに専従者ができた人は、その日から2か月以内）です。→ 本文で読む

賃貸用の建物の減価償却は定率法を選べますか

減価償却の方法を選ぶ人は「減価償却資産の償却方法の届出書」を、 開業した年の翌年3月15日まで に提出します。出さなければ法定の償却方法（一般に定額法）になります。 建物は平成10年4月以後の取得なら定額法しか選べません。建物附属設備（エレベーター、給排水設備など）と構築物（塀、駐車場の舗装など）も、平成28年4月以後の取得なら定額法のみです。 賃貸物件の減価償却資産のほとんどは、いまや定額法しか選べません。 届出を出す意味があるのは、器具備品（エアコンなど）や車両で定率法を選びたい場合くらいです。→ 本文で読む

不動産の貸付けを始めたときの届出の期限は何ですか

提出先は、いずれも納税地（通常は住所地）を所轄する税務署長です。物件の所在地の税務署ではありません。→ 本文で読む

この記事は、記載時点で公表されている法令・通達・国税庁の資料にもとづいて書いています。制度は改正されることがあり、また個別の事情によって取扱いは変わります。実際のご判断にあたっては、税理士にご相談いただくか、所轄の税務署にお確かめください。当事務所は本記事の情報を用いて行われた判断について責任を負いかねます。