古家付き土地を買って建物を壊したとき。
取壊し費用と建物の帳簿価額は土地の取得価額になります

初めから壊す目的なら土地の取得価額

建物を壊して土地を使う目的で建物付きの土地を買ったなら、建物の帳簿価額と取壊し費用は土地の取得価額に算入します。国税庁のタックスアンサーNo.5401は次のように示しています。

考え方は単純です。更地を手に入れるために払ったお金は、建物代でも解体費でも、すべて「土地の値段」だという整理です。建物を買ったのではなく、建物が載っている土地を買い、更地にするための費用を追加で払ったと見ます。

土地は減価償却をしません。ですから土地の取得価額に入った金額は、その土地を売るまで損金になりません。建物の除却損や解体費として今期の損金にできると考えていると、決算で大きく見込みが外れます。

「おおむね1年以内に着手」は目的を示す目安

No.5401の文章で目を引くのは「取得後おおむね1年以内にその建物の取壊しに着手するなど」という部分です。これは初めから壊す目的だったことが明らかな場合の例として挙げられています。

買ってすぐに壊したなら、使うつもりはなかったと見るのが自然です。逆に、数年使ってから壊したなら、使う目的で買ったと見やすい。1年以内の取壊し着手は、その目的を外から判定するための目安です。「など」とありますから、1年を超えていても、初めから壊す目的が契約書や計画書から明らかなら、同じ扱いになります。

実務では、1年以内に取り壊した建物について「実は使うつもりだった」と主張するのは難しくなります。次の節で見る例外に当たる事情があるなら、その事情を示す資料が要ります。

土地の取得価額に入る金額。帳簿価額と取壊費用、廃材の処分は引く

土地の取得価額に算入する金額は、建物の取壊しのときの帳簿価額と取壊費用の合計額です。廃材の処分によって得た金額があるときは、それを控除します。

建物付きの土地を一括の価格で買った場合、まず売買代金を土地と建物に分ける必要があります。建物に配分した金額が建物の取得価額となり、取り壊すまでの間に減価償却をしていなければ、取得価額がそのまま「取壊しのときの帳簿価額」です。この帳簿価額が土地に振り替わると考えると分かりやすいと思います。

取壊費用には、解体工事の代金のほか、整地や廃材の運搬など取壊しに直接かかる費用が含まれます。古材や設備を売って得た金額があれば、その分だけ土地の取得価額は小さくなります。

自社の土地の上にある借地人の建物を買い取った場合も同じ

No.5401は、建物付きの土地を買う場合だけでなく、自社の土地の上にある借地人の建物を取得した場合も同じ扱いとしています。地主である会社が、借地人から建物を買い取り、更地にして自分で使う場面です。

この場合も、初めから壊す目的が明らかなら、買い取った建物の帳簿価額と取壊費用は土地の取得価額に算入します。借地権が消えて土地の使い方が自由になるための支出ですから、土地の値段が上がったと見るわけです。借地人に立ち退いてもらうための立退料の扱いは立退料の扱いで整理しています。

使う目的で買い、やむを得ず壊したときは損金

建物を事業に使うつもりで買ったのに、その後の事情で使えなくなり取り壊した場合は、土地の取得価額には含めません。No.5401は次のように示しています。

ポイントは2つです。初めは建物を事業に使用する目的で取得したこと、そしてその後やむを得ない理由が生じたことです。この2つがあれば、1年以内の取壊しであっても、建物の帳簿価額と取壊費用は取り壊したときの損金です。

「使うつもりだった」だけでは足りず、「使えなくなったやむを得ない理由」が必要です。たとえば、使う前提で改修の見積を取っていたところ、想定外の損傷が見つかって安全に使えないと判明した、といった事情がこれに当たり得ます。単に「気が変わった」では、初めから壊す目的だったと見られても反論できません。取り壊さずに使う建物の減価償却は中古の耐用年数で扱っています。

目的を示す記録を残す

この判定は、取得時の目的で決まります。目的は心のなかにあるものですから、外から分かる記録が必要です。売買契約書、購入を決めたときの社内資料、建物の利用計画や改修の見積、取壊しを決めた理由を示す資料が、判定の材料になります。

ひとり会社では稟議書のような書類を作らないことが多いのですが、この場面では、購入時に建物をどう使う予定だったか、なぜ壊すことになったかを日付とともにメモに残しておくことをお勧めします。土地の取得価額になるか、その期の損金になるかで、法人税の負担が大きく変わります。No.5401が根拠として挙げているのは、法人税基本通達7-3-6です。建物に手を入れて使う場合の区分は修繕費か資本的支出かをご覧ください。

よくある質問

古家付きの土地を買って建物を壊した費用は経費になりますか

建物を壊して土地を使う目的で建物付きの土地を買ったなら、建物の帳簿価額と取壊し費用は土地の取得価額に算入します。国税庁のタックスアンサーNo.5401は次のように示しています。 考え方は単純です。 更地を手に入れるために払ったお金は、建物代でも解体費でも、すべて「土地の値段」 だという整理です。建物を買ったのではなく、建物が載っている土地を買い、更地にするための費用を追加で払ったと見ます。→ 本文で読む

建物を1年以内に取り壊すと必ず土地の取得価額になりますか

No.5401の文章で目を引くのは「取得後おおむね1年以内にその建物の取壊しに着手するなど」という部分です。これは 初めから壊す目的だったことが明らかな場合の例 として挙げられています。→ 本文で読む

土地の取得価額に入る金額はどう計算しますか

土地の取得価額に算入する金額は、建物の取壊しのときの帳簿価額と取壊費用の合計額です。廃材の処分によって得た金額があるときは、それを控除します。 建物付きの土地を一括の価格で買った場合、まず売買代金を土地と建物に分ける必要があります。建物に配分した金額が建物の取得価額となり、取り壊すまでの間に減価償却をしていなければ、取得価額がそのまま「取壊しのときの帳簿価額」です。 この帳簿価額が土地に振り替わる と考えると分かりやすいと思います。→ 本文で読む

借地人から建物を買い取って壊した場合はどうなりますか

No.5401は、建物付きの土地を買う場合だけでなく、自社の土地の上にある借地人の建物を取得した場合も同じ扱いとしています。地主である会社が、借地人から建物を買い取り、更地にして自分で使う場面です。→ 本文で読む

建物を使うつもりで買ったが壊した場合は損金にできますか

建物を事業に使うつもりで買ったのに、その後の事情で使えなくなり取り壊した場合は、土地の取得価額には含めません。No.5401は次のように示しています。 ポイントは2つです。 初めは建物を事業に使用する目的で取得したこと 、そして その後やむを得ない理由が生じたこと です。この2つがあれば、1年以内の取壊しであっても、建物の帳簿価額と取壊費用は取り壊したときの損金です。→ 本文で読む

取壊しの目的を示すために何を残しておけばよいですか

この判定は、取得時の目的で決まります。目的は心のなかにあるものですから、外から分かる記録が必要です。 売買契約書、購入を決めたときの社内資料、建物の利用計画や改修の見積、取壊しを決めた理由を示す資料 が、判定の材料になります。→ 本文で読む

この記事は、記載時点で公表されている法令・通達・国税庁の資料にもとづいて書いています。制度は改正されることがあり、また個別の事情によって取扱いは変わります。実際のご判断にあたっては、税理士にご相談いただくか、所轄の税務署にお確かめください。当事務所は本記事の情報を用いて行われた判断について責任を負いかねます。