家を取り壊して土地だけ売ったとき。
3,000万円控除は原則使えませんが、取壊しから1年以内の契約など3つの要件を満たせば使えます

3,000万円の特別控除は、家屋の所有者が家屋を譲渡したときの特例

マイホームを売ったときは、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例があります。国税庁のタックスアンサーNo.3320は、これを居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例といい、この特例は原則として家屋の所有者がマイホームを譲渡した場合に受けられるものである、としています。

ここで大事なのは、特例の対象は「家屋」を譲渡した場合だという点です。人が住むのは家屋であって土地ではありませんから、居住用財産の特例は家屋を中心に組み立てられています。土地は、家屋と一緒に売られる敷地として特例に含まれる、という位置づけです。特例の基本と使えない相手についてはマイホームの3,000万円控除で整理しています。

家屋を取り壊して敷地だけを売ると、原則として使えない

家屋を取り壊して敷地だけを売った場合、原則としてこの特例は受けられません。No.3320は、家屋を取り壊してその敷地だけを売った場合には、原則としてこの特例の適用は受けられない、としています。

前の節で見たとおり、特例は家屋の譲渡が前提だからです。取り壊してしまえば、売るときには家屋がありません。「住んでいた家の土地なのだから当然使える」とは限らないのです。更地にしてから売る方針を決める前に、次の要件を確かめてください。

3つの要件をすべて満たせば使える

原則は使えませんが、No.3320は、家屋を取り壊してその敷地だけを売った場合でも、次の要件すべてに当てはまるときは、この特例の適用を受けることができる、としています。

3つとも満たす必要があります。どれか1つでも欠けると、原則に戻って特例は使えません。期限が2つ、使い方の制限が1つ、と覚えてください。次の節から、1つずつ見ていきます。

要件1。取り壊した日から1年以内に敷地を売る契約をする

1つめは、家屋を取り壊した日から1年以内に、その敷地を売る契約をしていることです。No.3320は、家屋を取り壊した日から1年以内にその敷地を売る契約をしていること、を要件として挙げています。

起算日は取り壊した日、期限内にしなければならないのは売買契約です。引渡しや決済ではありません。取り壊してから買主が見つからないまま1年が過ぎると、この要件を満たせなくなります。売却の見込みが立たないうちに取り壊すのは避け、買主のめどが立ってから取り壊すのが安全です。

要件2。住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡する

2つめは、その家屋に住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡することです。No.3320は、この期限を要件として挙げています。

こちらの起算日は、取り壊した日ではなく住まなくなった日です。引っ越して空き家にしていた期間が長いと、取壊しの時点で残りの期間が短くなっています。「3年を経過する日の属する年の12月31日」ですから、住まなくなった日から3年目の年末が期限です。要件1が「取壊しから1年以内の契約」、要件2が「転居から3年目の年末までの譲渡」と、起算日が違う2つの期限が同時に走ります。両方を満たすように、取壊しと売却のスケジュールを組む必要があります。

要件3。取り壊してから売る契約の日まで、貸付けその他の用に使わない

3つめは、家屋を取り壊してから敷地を売る契約をした日まで、その敷地を貸付けその他の用に使用していないことです。No.3320は、その家屋を取り壊してから、その敷地を売る契約をした日まで、貸付けその他の用に使用していないこと、を要件として挙げています。

更地にした後、売れるまでの間に月極駐車場として貸す、という話をよく聞きます。ですが、取壊し後に貸付けに使うと、この要件を満たせなくなります。「その他の用」も含まれていますから、貸す以外の用途で使うことも避けてください。売る契約の日までは、何にも使わない更地のままにしておくのが、この要件の求めることです。

一部を取り壊して残りに住める場合は使えない。取壊し費用は譲渡費用

家屋の一部だけを取り壊して敷地の一部を売った場合、残った家屋が居住できる状態なら、この特例は使えません。No.3320は、家屋の一部を取り壊してその敷地の一部を売ったときに、残った家屋が居住できる状態になっている場合には、この特例の適用は受けられない、としています。

広い敷地の一部を切り売りするために、建物の一部を壊して土地を分ける場面です。残った家屋にそのまま住めるなら、「住まなくなった家の敷地」を売ったのではなく、住み続けている家の敷地の一部を売っただけと見られます。この場合は特例の対象外です。

最後に、取壊し費用の扱いです。No.3202は、譲渡費用として、建物を取り壊して土地を売るときの取壊し費用を挙げています。特例が使えるかどうかにかかわらず、土地を売るための取壊し費用は譲渡費用として収入金額から差し引けます。解体業者の請求書と領収書は必ず残してください。古い家の敷地では取得費が分からないことも多く、その場合は取得費が分からないときの5％の考え方を使います。所有期間が長い場合の軽減税率は所有10年超のマイホームの軽減税率で整理しています。

よくある質問

3,000万円の特別控除はどのような場合に受けられますか

マイホームを売ったときは、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例があります。国税庁のタックスアンサーNo.3320は、これを居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例といい、この特例は原則として家屋の所有者がマイホームを譲渡した場合に受けられるものである、としています。→ 本文で読む

家を取り壊して土地だけ売った場合、3,000万円控除は使えますか

家屋を取り壊して敷地だけを売った場合、原則としてこの特例は受けられません。No.3320は、家屋を取り壊してその敷地だけを売った場合には、原則としてこの特例の適用は受けられない、としています。→ 本文で読む

取り壊した後の土地で3,000万円控除を使うための要件は何ですか

原則は使えませんが、No.3320は、家屋を取り壊してその敷地だけを売った場合でも、次の要件すべてに当てはまるときは、この特例の適用を受けることができる、としています。 3つとも満たす必要があります。 どれか1つでも欠けると、原則に戻って特例は使えません。 期限が2つ、使い方の制限が1つ 、と覚えてください。次の節から、1つずつ見ていきます。→ 本文で読む

家を取り壊してから何年以内に売る契約をする必要がありますか

1つめは、家屋を取り壊した日から1年以内に、その敷地を売る契約をしていることです。No.3320は、家屋を取り壊した日から1年以内にその敷地を売る契約をしていること、を要件として挙げています。→ 本文で読む

住まなくなってからいつまでに売れば3,000万円控除を使えますか

2つめは、その家屋に住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡することです。No.3320は、この期限を要件として挙げています。 こちらの起算日は、取り壊した日ではなく 住まなくなった日 です。引っ越して空き家にしていた期間が長いと、取壊しの時点で残りの期間が短くなっています。 「3年を経過する日の属する年の12月31日」ですから、住まなくなった日から3年目の年末が期限 です。要件1が「取壊しから1年以内の契約」、要件2が「転居から3年目の年末までの譲渡」と、起算日が違う2つの期限が同時に走ります。両方を満たすように、取壊しと売却のスケジュールを組む必要があります。→ 本文で読む

取り壊した後の土地を駐車場として貸すと3,000万円控除は使えなくなりますか

3つめは、家屋を取り壊してから敷地を売る契約をした日まで、その敷地を貸付けその他の用に使用していないことです。No.3320は、その家屋を取り壊してから、その敷地を売る契約をした日まで、貸付けその他の用に使用していないこと、を要件として挙げています。→ 本文で読む

家の一部を取り壊して土地の一部を売った場合はどうなりますか

家屋の一部だけを取り壊して敷地の一部を売った場合、残った家屋が居住できる状態なら、この特例は使えません。No.3320は、家屋の一部を取り壊してその敷地の一部を売ったときに、残った家屋が居住できる状態になっている場合には、この特例の適用は受けられない、としています。→ 本文で読む

この記事は、記載時点で公表されている法令・通達・国税庁の資料にもとづいて書いています。制度は改正されることがあり、また個別の事情によって取扱いは変わります。実際のご判断にあたっては、税理士にご相談いただくか、所轄の税務署にお確かめください。当事務所は本記事の情報を用いて行われた判断について責任を負いかねます。