譲渡所得の特別控除は7種類。
5,000万円から100万円まで。合計は5,000万円が限度です

7種類の特別控除の一覧

土地や建物を売ったときの譲渡所得には、特例として特別控除が受けられる場合があります。国税庁のタックスアンサーNo.3223は、譲渡の種類とその特別控除額を次の7つに整理しています。

特別控除は、譲渡所得の計算のなかで譲渡益から差し引く金額です。売却価額から取得費と譲渡費用を引いた譲渡益が出たあとに、該当する特別控除を引きます。一般の方が関わるのは（2）のマイホームが中心ですが、公共事業や区画整理で土地を手放す場面では（1）や（3）が出てきます。譲渡益の計算そのものは取得費が分からない不動産でも触れています。

マイホームを売った場合の3,000万円。空き家の特例も

7種類のうち、いちばん使われるのが（2）のマイホーム（居住用財産）を売った場合の3,000万円の特別控除です。自分が住んでいた家とその敷地を売ったときに、譲渡益から3,000万円を差し引けます。

No.3223は、この（2）の欄に括弧書きで被相続人の居住用財産（空き家）を売った場合の特別控除の特例も並べています。親が一人で住んでいた家を相続して売る場合の特例で、同じ3,000万円の枠に位置づけられています。自分が住んでいた家を売るときと、相続した空き家を売るときの、2つの入口があると考えてください。それぞれの要件や、使えない相手についてはマイホームの3,000万円控除で整理しています。所有期間が長い場合の税率の特例は所有10年超のマイホームの軽減税率をご覧ください。

公共事業・区画整理・住宅地造成のための売却

（1）（3）（4）は、公共性のある事業のために土地や建物を手放した場合の控除です。金額の大きい順に、公共事業などのための売却が5,000万円、特定土地区画整理事業などのための売却が2,000万円、特定住宅地造成事業などのための売却が1,500万円です。

道路や公園の整備で土地を買い取られた、区画整理事業に土地を提供した、といった場面です。自分の意思で売るのではなく、事業のために協力して手放す性格の譲渡に、大きな控除が用意されています。どの特例に当たるかは、買主となる公共団体や事業者から交付される書類で判断します。売却の前に、その書類が出るかどうかを確かめておくと安心です。

平成21年・22年取得の土地、農地、低未利用土地

残りの（5）（6）（7）は、特定の時期に取得した土地、農地、使われていない土地に関する控除です。（5）は平成21年及び平成22年に取得した国内にある土地を譲渡した場合の1,000万円、（6）は農地保有の合理化などのために土地を売った場合の800万円、（7）は低未利用土地等を売った場合の100万円です。

（5）は、取得した年が平成21年か平成22年であることが条件の控除です。この時期に土地を買った方は、売るときに思い出してください。（7）の低未利用土地等は、使われていない土地を売った場合の控除で、金額は100万円と小さいものの、遠方に持っている使っていない土地を手放すときに使える可能性があります。それぞれに細かな要件がありますので、該当しそうな方は個別に確かめてください。

特別控除額は譲渡益が限度。合計5,000万円まで、順番がある

特別控除には3つのルールがあります。No.3223は注意事項として、特別控除額は特例ごとの譲渡益が限度になること、その年の譲渡益の全体を通じて合計5,000万円が限度になること、そして5,000万円に達するまでの控除は（1）から（7）の特例の順に行うこと、を挙げています。

まず、特別控除は譲渡益を超えて引けません。譲渡益が控除額より小さければ、譲渡益がゼロになるところで止まります。控除しきれなかった分を他の所得から引くことも、翌年に繰り越すこともできません。

次に、同じ年に複数の特例に当たる売却があっても、合計で5,000万円までです。たとえば公共事業のための売却とマイホームの売却が同じ年にあれば、（1）から順に控除していき、合計が5,000万円に達したところで終わります。売却が複数年にまたがるかどうかで結果が変わることがありますので、複数の不動産を売る予定があるときは、時期の組み方も含めてご相談ください。

よくある質問

譲渡所得の特別控除にはどんな種類がありますか

土地や建物を売ったときの譲渡所得には、特例として特別控除が受けられる場合があります。国税庁のタックスアンサーNo.3223は、譲渡の種類とその特別控除額を次の7つに整理しています。→ 本文で読む

マイホームを売ったときの特別控除はいくらですか

7種類のうち、いちばん使われるのが（2）のマイホーム（居住用財産）を売った場合の3,000万円の特別控除です。自分が住んでいた家とその敷地を売ったときに、譲渡益から3,000万円を差し引けます。→ 本文で読む

公共事業のために土地を売ったときの特別控除はいくらですか

（1）（3）（4）は、公共性のある事業のために土地や建物を手放した場合の控除です。金額の大きい順に、公共事業などのための売却が5,000万円、特定土地区画整理事業などのための売却が2,000万円、特定住宅地造成事業などのための売却が1,500万円です。→ 本文で読む

低未利用土地を売ったときの特別控除はいくらですか

残りの（5）（6）（7）は、特定の時期に取得した土地、農地、使われていない土地に関する控除です。（5）は平成21年及び平成22年に取得した国内にある土地を譲渡した場合の1,000万円、（6）は農地保有の合理化などのために土地を売った場合の800万円、（7）は低未利用土地等を売った場合の100万円です。→ 本文で読む

複数の特別控除は同じ年に合計いくらまで使えますか

特別控除には3つのルールがあります。No.3223は注意事項として、特別控除額は特例ごとの譲渡益が限度になること、その年の譲渡益の全体を通じて合計5,000万円が限度になること、そして5,000万円に達するまでの控除は（1）から（7）の特例の順に行うこと、を挙げています。→ 本文で読む

この記事は、記載時点で公表されている法令・通達・国税庁の資料にもとづいて書いています。制度は改正されることがあり、また個別の事情によって取扱いは変わります。実際のご判断にあたっては、税理士にご相談いただくか、所轄の税務署にお確かめください。当事務所は本記事の情報を用いて行われた判断について責任を負いかねます。