家屋と敷地の所有者が違うマイホームを売ったとき。
敷地の所有者も3,000万円控除を受けられる3つの要件と、控除の順序

特例は原則、家屋の所有者が家屋と敷地を売ったときのもの

マイホーム（居住用財産）を売ったときの譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例は、原則として家屋の所有者が家屋とその敷地を譲り渡した場合に受けられるものです。国税庁のタックスアンサーNo.3311はこのように前置きしています。

特例の名前は「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」です。住んでいた家を売った人のための特例ですから、中心にいるのは家屋の所有者で、土地だけを持っている人は本来の対象ではありません。特例そのものの要件はマイホームを売ったときの3,000万円控除で整理しています。

敷地の所有者も受けられる3つの要件

家屋の所有者と敷地の所有者が異なるときでも、敷地を家屋と同時に売ること、家屋の所有者と敷地の所有者が親族関係にあり生計を一にしていること、敷地の所有者がその家屋の所有者と一緒にその家屋に住んでいること、の3つの要件のすべてに当てはまれば、敷地の所有者もこの特例の適用を受けることができます。

3つとも必要です。親の土地に子が家を建てて、親は別の家に住んでいるという場合は（3）を満たしません。土地だけを先に売って、家屋はあとから売るという場合は（1）を満たしません。同じ家に住んでいる家族が、家と土地を同時に売るというのが、この特例の想定している形です。

控除額は2人合わせて3,000万円まで

家屋の所有者と敷地の所有者が別々に特例を受ける場合でも、特別控除額は家屋の所有者と敷地の所有者を合わせて3,000万円までです。それぞれが3,000万円ずつ控除できるわけではありません。

名義を分けておけば控除が2倍になる、ということにはなりません。1つのマイホームに対して3,000万円という枠を、家屋の所有者と敷地の所有者で分け合います。もし家屋も敷地も1人の所有なら、その人が最高3,000万円を使うのと同じ結果になるよう設計されています。

差し引く順序は家屋の所有者が先。敷地の所有者は残りの額

特別控除額を差し引く順序は、まず家屋の所有者、続いて敷地の所有者です。したがって、敷地の所有者が受けることができる特別控除額は、3,000万円から家屋の所有者が受ける特別控除額を差し引いた残りの額になります。

家屋の所有者の譲渡益が大きく、3,000万円をすべて使ってしまえば、敷地の所有者に回る控除はありません。逆に、家屋は古くて譲渡益が小さく、土地の値上がりで敷地の所有者の譲渡益が大きい場合は、家屋の所有者が使った残りを敷地の所有者が使えます。順序を選ぶことはできず、家屋の所有者が先と決まっています。

具体例。夫所有の家屋で、敷地が夫と妻の共有

No.3311が具体例として挙げているのは、夫所有の家屋の敷地が夫と妻の共有である場合です。家屋は夫だけの名義で、土地は夫と妻が共有しているという、よくある形です。

この場合、夫は家屋の所有者として、自分の家屋と敷地の持分について特例を受けます。妻は敷地の所有者として、夫と同時に売り、夫と親族関係にあり生計を一にし、夫と一緒にその家屋に住んでいれば、自分の敷地の持分について特例を受けられます。控除額は夫と妻を合わせて3,000万円までで、夫から先に差し引き、妻は残りの額です。妻の譲渡益が残りの額より小さければ、妻の譲渡益の全額が控除の範囲に収まります。

ほかの要件と手続はNo.3302で確かめる

家屋と敷地の所有者が異なる場合の要件はここまでですが、特例の適用を受けるためのほかの要件や手続については、国税庁はNo.3302「マイホームを売ったときの特例」を参照するようにとしています。No.3311の根拠は措法35と措通35-4です。

売った相手が配偶者や直系血族などの特別な関係にある人ではないこと、ほかの特例と重ねて使っていないことなど、特例の本体の要件はNo.3302の側にあります。敷地の所有者の3つの要件を満たしていても、本体の要件を満たさなければ特例は受けられません。本体の要件はマイホームを売ったときの3,000万円控除で整理しています。所有期間が長い場合の軽減税率は長く所有したマイホームの軽減税率をあわせてご覧ください。

よくある質問

マイホームの3,000万円控除は誰が受けられる特例ですか

マイホーム（居住用財産）を売ったときの譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例は、原則として家屋の所有者が家屋とその敷地を譲り渡した場合に受けられるものです。国税庁のタックスアンサーNo.3311はこのように前置きしています。→ 本文で読む

親の土地に建てた家を売るとき、親も3,000万円控除を受けられますか

家屋の所有者と敷地の所有者が異なるときでも、敷地を家屋と同時に売ること、家屋の所有者と敷地の所有者が親族関係にあり生計を一にしていること、敷地の所有者がその家屋の所有者と一緒にその家屋に住んでいること、の3つの要件のすべてに当てはまれば、敷地の所有者もこの特例の適用を受けることができます。→ 本文で読む

家屋と敷地の所有者が違えば3,000万円控除を2人分使えますか

家屋の所有者と敷地の所有者が別々に特例を受ける場合でも、特別控除額は家屋の所有者と敷地の所有者を合わせて3,000万円までです。それぞれが3,000万円ずつ控除できるわけではありません。→ 本文で読む

家屋の所有者と敷地の所有者はどちらから控除を差し引きますか

特別控除額を差し引く順序は、まず家屋の所有者、続いて敷地の所有者です。したがって、敷地の所有者が受けることができる特別控除額は、3,000万円から家屋の所有者が受ける特別控除額を差し引いた残りの額になります。→ 本文で読む

家は夫の名義、土地は夫婦の共有のマイホームを売ると控除はどうなりますか

No.3311が具体例として挙げているのは、夫所有の家屋の敷地が夫と妻の共有である場合です。家屋は夫だけの名義で、土地は夫と妻が共有しているという、よくある形です。 この場合、夫は家屋の所有者として、自分の家屋と敷地の持分について特例を受けます。妻は敷地の所有者として、夫と同時に売り、夫と親族関係にあり生計を一にし、夫と一緒にその家屋に住んでいれば、自分の敷地の持分について特例を受けられます。 控除額は夫と妻を合わせて3,000万円までで、夫から先に差し引き、妻は残りの額 です。 妻の譲渡益が残りの額より小さければ、妻の譲渡益の全額が控除の範囲に収まります。→ 本文で読む

敷地の所有者が特例を受けるためにほかに確かめることはありますか

家屋と敷地の所有者が異なる場合の要件はここまでですが、特例の適用を受けるためのほかの要件や手続については、国税庁はNo.3302「マイホームを売ったときの特例」を参照するようにとしています。No.3311の根拠は措法35と措通35-4です。→ 本文で読む

この記事は、記載時点で公表されている法令・通達・国税庁の資料にもとづいて書いています。制度は改正されることがあり、また個別の事情によって取扱いは変わります。実際のご判断にあたっては、税理士にご相談いただくか、所轄の税務署にお確かめください。当事務所は本記事の情報を用いて行われた判断について責任を負いかねます。