住宅ローンを借り換えても住宅ローン控除は続けられます。
条件は2つ。借入額が増えたら年末残高を按分します

借換え後のローンは原則として対象外。ただし例外がある

住宅ローン控除の対象になるローンには、はっきりした条件があります。国税庁のタックスアンサーNo.1233は、住宅借入金等特別控除の対象となる住宅ローン等は、住宅の新築、取得または増改築等のために直接必要な借入金または債務でなければならない、としています。

借り換えた後のローンは、理屈のうえでは「家を買うためのお金」ではなく「前のローンを返すためのお金」です。だから原則は対象外です。ただ、No.1233はそのすぐ後で、一定の要件の下、借り換え後の借入金について引き続き住宅借入金等特別控除を受けられる、としています。実務では、この例外のほうが本筋になります。

引き続き控除を受けるための2つの要件

例外が認められる「一定の要件」は2つで、どちらも満たす必要があります。No.1233は次のように書いています。

（1）は、借換えのローンが「前のローンを返すためのもの」だと資料で示せることです。金融機関の借換えの契約書や、当初のローンの完済の記録が手がかりになります。（2）は、新しいローン自体が住宅ローン控除の要件を満たしていることで、償還期間10年以上がその代表です。

ここで見落としやすいのが（2）です。借換えのときに返済期間を短く設定して10年未満にしてしまうと、その時点で控除の対象から外れます。金利だけでなく、償還期間も確かめてから借換えの条件を決めてください。

つなぎ融資からの借換えも同じ扱い

家を建てるときに、住宅ローンの実行までの間をつなぐ短期の融資（つなぎ融資）を使うことがあります。No.1233は、住宅の取得等の際に償還期間が10年未満の借入金（いわゆるつなぎ融資）を受け、その後に償還期間が10年以上となる住宅ローン等に借り換えた場合も、この取扱いは同じだ、としています。

つなぎ融資そのものは償還期間が10年未満なので、その段階では控除の対象になりません。しかしその後に10年以上の住宅ローンに借り換えれば、借換え後のローンで控除を受けられます。注文住宅で土地の代金や着工金をつなぎ融資でまかなった方は、この扱いを知っておくと安心です。

控除を受けられる年数は延びない

借換えをしても、控除を受けられる期間は変わりません。No.1233は、住宅借入金等特別控除を受けることができる年数は、居住の用に供した年から一定期間であり、住宅ローン等の借換えによって延長されることはない、としています。

控除の期間は「住み始めた年」から数えます。借換えで新しいローンを組み直しても、数え直しにはならず、残りの年数がそのまま続くだけです。借換えのタイミングで返済期間を長くしたとしても、控除の期間まで長くなるわけではありません。住宅ローン控除の初年度に確定申告が必要な点は会社員でも確定申告が必要な場合で触れています。

借入額を増やしたときの年末残高の計算

借換えのときに、諸費用を上乗せするなどして、借換え前の残高より多く借りることがあります。この場合、年末残高の全額が控除の対象になるわけではありません。No.1233は、借換え直前の残高と新たな借入額を比べて、対象になる年末残高を次のように計算する、としています。

借換え直前の残高（A）以下の金額で借り換えたなら、年末残高（C）がそのまま対象です。直前の残高より多く借りた（A＜B）なら、年末残高にA/Bを掛けた金額だけが対象になります。増やした部分は住宅の取得のための借入れではないからです。

金融機関から届く年末残高証明書の金額をそのまま年末調整の申告書に書いてしまうと、控除が多すぎることになります。借換えで借入額を増やした年以降は、毎年この按分の計算が続きます。借換え直前の残高（A）と当初の借入金額（B）は、借換えのときの書類に残しておいてください。控除額を誤って申告してしまった場合の直し方は確定申告を間違えたときをご覧ください。

よくある質問

住宅ローンを借り換えると住宅ローン控除は受けられなくなりますか

住宅ローン控除の対象になるローンには、はっきりした条件があります。国税庁のタックスアンサーNo.1233は、住宅借入金等特別控除の対象となる住宅ローン等は、住宅の新築、取得または増改築等のために直接必要な借入金または債務でなければならない、としています。→ 本文で読む

借換え後も住宅ローン控除を受けるための条件は何ですか

例外が認められる「一定の要件」は2つで、どちらも満たす必要があります。No.1233は次のように書いています。 （1）は、借換えのローンが「前のローンを返すためのもの」だと資料で示せることです。金融機関の借換えの契約書や、当初のローンの完済の記録が手がかりになります。（2）は、新しいローン自体が住宅ローン控除の要件を満たしていることで、 償還期間10年以上 がその代表です。→ 本文で読む

つなぎ融資から住宅ローンに借り換えた場合はどうなりますか

家を建てるときに、住宅ローンの実行までの間をつなぐ短期の融資（つなぎ融資）を使うことがあります。No.1233は、住宅の取得等の際に償還期間が10年未満の借入金（いわゆるつなぎ融資）を受け、その後に償還期間が10年以上となる住宅ローン等に借り換えた場合も、この取扱いは同じだ、としています。→ 本文で読む

住宅ローンを借り換えると控除の期間は延びますか

借換えをしても、控除を受けられる期間は変わりません。No.1233は、住宅借入金等特別控除を受けることができる年数は、居住の用に供した年から一定期間であり、住宅ローン等の借換えによって延長されることはない、としています。→ 本文で読む

借換えで借入額を増やした場合の年末残高はどう計算しますか

借換えのときに、諸費用を上乗せするなどして、借換え前の残高より多く借りることがあります。この場合、年末残高の全額が控除の対象になるわけではありません。No.1233は、借換え直前の残高と新たな借入額を比べて、対象になる年末残高を次のように計算する、としています。→ 本文で読む

この記事は、記載時点で公表されている法令・通達・国税庁の資料にもとづいて書いています。制度は改正されることがあり、また個別の事情によって取扱いは変わります。実際のご判断にあたっては、税理士にご相談いただくか、所轄の税務署にお確かめください。当事務所は本記事の情報を用いて行われた判断について責任を負いかねます。