共働き夫婦の住宅購入と贈与税。
資金の負担割合と登記の持分

資金の負担割合と登記の持分がずれると、贈与税の問題が生じる

共働きの夫婦が住宅を購入するとき、購入資金を夫婦で共同して負担することがあります。実際の資金の負担割合と、所有権登記の持分割合が異なっていると、贈与税の問題が生じることがあります。

贈与税は、個人から贈与により財産を取得したときにかかる税金です（No.4402）。夫婦のあいだでも、対価を支払わずに利益を受けたときは、その利益を受けた人が、利益を受けさせた人から贈与により取得したものとみなされます（相続税法第9条）。住宅の持分を、自分が出した資金より多く登記すると、その多い部分が、相手から贈与された扱いになる、という考え方です。

国税庁の設例。3,000万円の住宅を夫2,000万円・妻1,000万円で買った

No.4411は、総額3,000万円の住宅を購入し、夫が2,000万円、妻が1,000万円の資金を負担したものの、所有権の登記は夫と妻それぞれの持分を2分の1とした場合を設例にしています。この場合、差額の500万円は、夫から妻へ贈与があったことになります。

妻の持分は登記上2分の1なので、3,000万円の2分の1の1,500万円分です。しかし購入のために妻が負担した資金は1,000万円なので、差額の500万円は夫から妻への贈与になります。

ずれの出し方。持分で受け取った価額から、出した資金を引く

贈与になる額は、登記の持分に相当する価額から、その人が実際に負担した資金を引いて求めます。設例では、妻の持分に相当する価額1,500万円から負担した資金1,000万円を引いた500万円です。

資金の負担割合に応じた持分にすれば、この差は出ません。設例では、夫3分の2、妻3分の1の登記であれば、夫の持分は3,000万円の3分の2の2,000万円、妻の持分は3分の1の1,000万円で、どちらも負担した資金と同じ額になります。

同じ考え方は、資金を出し合う形がほかでもあてはまります。たとえば、3,000万円の住宅の資金を夫がすべて負担し、登記の持分を夫婦で2分の1ずつにした場合は、妻の持分に相当する価額1,500万円から負担した資金を引いた1,500万円が、夫から妻への贈与の対象になる、と同じ手順で計算できます。国税庁の設例そのものではなく、設例の手順を当てはめた場合の例です。

110万円を超えると申告が要る。ほかの贈与と合計する

暦年課税の贈与税は、その年の1月1日から12月31日までの1年間に贈与を受けた財産の価額の合計額から、基礎控除額110万円を差し引いた残りの額にかかります。1年間に贈与を受けた財産の価額の合計額が110万円以下なら、贈与税はかからず、申告も不要です。

110万円を超える場合は、贈与を受けた人が、財産を取得した年の翌年2月1日から3月15日までの間に、申告と納税をします。設例の500万円は110万円を超えるため、申告を考える側の話になります。ほかの贈与があれば、その年の贈与の合計額で判断します。贈与税の速算表への当てはめかたは贈与税の計算の記事に書きました。

婚姻20年以上の夫婦なら、配偶者控除の特例がある場合がある

婚姻期間が20年以上の夫婦のあいだで、居住用不動産、または居住用不動産を取得するための金銭の贈与が行われたときは、贈与税の申告をすることで、基礎控除額110万円のほかに最高2,000万円まで控除できる特例があります。

この特例は、同じ配偶者からの贈与については一生に一度しか受けられません。適用を受けるには、贈与税の申告書に、戸籍の謄本または抄本、戸籍の附票の写し、居住用不動産の登記事項証明書などを添付して申告します。婚姻期間が20年に満たない夫婦は対象外です。詳しくは国税庁のNo.4452に書かれています。

購入の前に揃えておくこと

登記の持分は、購入の前に、資金の負担割合と揃えておくのが基本です。国税庁の設例では、資金の負担割合に応じた登記であれば、贈与税の問題は生じないとされています。

親からの借入や援助が資金に含まれるときは、親からお金を借りるときの贈与税の記事も確認してください。住宅を買った後の住宅ローン控除は、贈与税とは別の制度です。住宅ローン控除の全体像の記事にまとめました。

よくある質問

共働きの夫婦が住宅を買うと、どんなときに贈与税の問題が生じますか

共働きの夫婦が住宅を購入するとき、購入資金を夫婦で共同して負担することがあります。実際の資金の負担割合と、所有権登記の持分割合が異なっていると、贈与税の問題が生じることがあります。→ 本文で読む

登記を2分の1ずつにしたとき、贈与になる額はいくらですか

No.4411は、総額3,000万円の住宅を購入し、夫が2,000万円、妻が1,000万円の資金を負担したものの、所有権の登記は夫と妻それぞれの持分を2分の1とした場合を設例にしています。この場合、差額の500万円は、夫から妻へ贈与があったことになります。→ 本文で読む

贈与になる額は、どう計算しますか

贈与になる額は、登記の持分に相当する価額から、その人が実際に負担した資金を引いて求めます。設例では、妻の持分に相当する価額1,500万円から負担した資金1,000万円を引いた500万円です。→ 本文で読む

贈与税の申告が必要になるのは、どんなときですか

暦年課税の贈与税は、その年の1月1日から12月31日までの1年間に贈与を受けた財産の価額の合計額から、基礎控除額110万円を差し引いた残りの額にかかります。1年間に贈与を受けた財産の価額の合計額が110万円以下なら、贈与税はかからず、申告も不要です。→ 本文で読む

夫婦間の居住用不動産の贈与には、特例がありますか

婚姻期間が20年以上の夫婦のあいだで、居住用不動産、または居住用不動産を取得するための金銭の贈与が行われたときは、贈与税の申告をすることで、基礎控除額110万円のほかに最高2,000万円まで控除できる特例があります。→ 本文で読む

この記事は、記載時点で公表されている法令・通達・国税庁の資料にもとづいて書いています。制度は改正されることがあり、また個別の事情によって取扱いは変わります。実際のご判断にあたっては、税理士にご相談いただくか、所轄の税務署にお確かめください。当事務所は本記事の情報を用いて行われた判断について責任を負いかねます。