5年以内に買った賃貸物件は「通常の取引価額」で評価へ。
貸付用不動産の評価通達（案）が出ました

何が変わるのか：5年以内に取得した貸付用不動産

案の中心は一つです。課税時期（相続や贈与があった時）の前5年以内に、対価を伴う取引によって取得または新築された貸付用不動産は、課税時期における通常の取引価額に相当する金額によって評価する。これが新しく設けられる取扱いです。国税庁が公表した概要は、次のように書いています。

ここでいう「貸付用不動産」が何を指すかは、通達案の本文に定義が置かれています。読みやすく区切ると、次の2つです。

つまり、アパート・賃貸マンション・貸店舗と、その敷地です。いま貸家建付地・貸家として評価しているものが、そのまま対象になると考えてください。「取得等の時期は、原則としてその引渡しの時とする」という注も置かれています。契約日ではなく引渡日で5年を数えます。

ただし書きの「100分の80」

案には、通常の取引価額を使わずに済むただし書きがあります。その貸付用不動産に係る土地等または家屋等の取得価額が、取得等の時における通常の取引価額に相当すると認められる場合には、次の金額の100分の80に相当する金額で評価できる、というものです。ここは実務でいちばん使われることになる部分だと思います。

「地価変動率」は案の注で定義されていて、課税時期の属する年に係る評価基準額（ＰＸ）を、土地等の取得の時の属する年に係る評価基準額（ＰＮ）で割ったものです。評価基準額は、路線価が付されている土地ならその路線価、それ以外は評価基本通達21の倍率方式により評価した価額に相当する金額とされています。取得の年から課税時期までに路線価が上がっていれば、その分だけ取得価額も上げて考える、という作りです。

家屋の償却費は、所得税法施行令第120条の2第1項第1号イ⑴に規定する定額法で計算し、耐用年数は減価償却資産の耐用年数等に関する省令に規定する耐用年数によるとされています。取得等の時から課税時期までの期間に1年未満の端数があるときは、その端数は1年とするという注もあります。半年でも1年分の償却を引ける、という意味です。

なお、「取得価額」とは取得等に要した金額と、改良費および設備費の額の合計額をいう、と定義されています。買った値段だけでなく、後から入れた改良費・設備費も足す点に注意してください。

なぜ見直すのか。案が挙げている3つの背景

概要には、制定の背景が書かれています。読むと、この見直しが急に出てきたものではないことが分かります。挙げられているのは大きく3つです。順に見ていきます。

2つめは訴訟です。「近年、この乖離を利用した相続税対策等が広く喧伝されており、財産評価基本通達６項（この通達の定めにより難い場合の評価）による評価の適否が問題となる訴訟等が増加していた」とあります。6項は、通達どおりに評価すると著しく不適当になる場合に国税庁長官の指示で評価する、という定めです。個別に6項を持ち出すのではなく、あらかじめルールで書いてしまおう、ということです。

3つめが税制改正大綱です。「令和８年度税制改正大綱（令和７年12月26日閣議決定）には、この乖離の実態を踏まえ、その取引実態等を考慮し、貸付用不動産の評価方法の見直しを行う方針が示されました」と書かれています。概要は目的を「評価の適正化とともに、予測可能性の向上を図る」とまとめています。納税者の側からすると、6項でいきなり否認されるより、線が引いてあるほうが読めるという面はあります。

除かれるもの：収用・交換・買換えの特例を使った資産など

5年以内に取得したものがすべて対象になるわけではありません。案には、課税上弊害がない限り対象から除く土地等・家屋等が表で並べられています。自分の意思で買ったというより、やむを得ず取得したものや、課税の繰延べを受けて取得したものが中心です。主なものを整理すると次のとおりです。

ただし、これらには金額の歯止めが付いています。収用等の代替資産などは「その取得価額に相当する金額が、これらの規定の適用を受けて譲渡された土地等または家屋等の譲渡価額の100分の120に相当する金額を超えないものに限る」とされています。売った値段の100分の120を超える金額のものを買った場合は、除外の対象にならないということです。措法37条の買換えについては、表の第3号の上欄に掲げる資産の譲渡（令和11年3月31日までの譲渡に限る）に伴い取得等されたもの、という限定も付いています。

もう一つ、実務で効きそうな経過的な取扱いがあります。通達の制定日までに、それ以前から持っていた土地の上に新築された家屋（その日において建築中のものを含む）も除かれる、という項目です。「建築中」とは、制定日までに請負契約その他新築に係る契約が締結され、その日において新築の工事が行われていて、かつ費用の全部または一部が支払われていることをいう、と定義されています。案の段階では制定日が「令和８年●月●日」と伏せられています。

また、評価基本通達185（純資産価額）により土地等や家屋等を評価する場合には、この定めの適用がない、という注も置かれています。非上場株式の純資産価額方式は、この通達案の射程外です。

小口化された不動産（不動産特定共同事業等）の評価

案のもう一つの柱が、小口化された不動産です。不動産特定共同事業法に基づく契約の権利や、事業関係者により分割された信託受益権を「特定小口化商品」と定義し、その目的となっている貸付用不動産の価額は、課税時期における通常の取引価額に相当する金額によって評価するとしています。こちらは5年という区切りがありません。

ただし書きも用意されています。特定小口化商品の元本等相当額が適正な価格情報に基づくと認められる場合には、精通者意見価格、売買実例価額、定期報告書等の不動産の価格を参酌して評価できる、というものです。案は3つの金額を並べ、Ｐ１の金額によって評価するものとし、Ｐ２またはＰ３の金額が明らかであるときは、Ｐ１・Ｐ２・Ｐ３のうち最も低いものによって評価しても差し支えない、と書いています。

事業者の破綻、許可または登録の取消しその他の事情により事業の継続が不可能または著しく困難であると見込まれ、かつ精通者意見価格等に該当するものがない場合には、5年以内に取得した貸付用不動産の定めに準じて評価する、という受け皿も置かれています。

いつから適用されるか

適用時期は案にはっきり書かれています。令和9年1月1日以後に相続、遺贈または贈与により取得した財産の評価に適用する、というものです。取得した日ではなく、相続や贈与があった日で判定します。いま持っている物件でも、令和9年1月1日以後に相続が起きれば、その時点から5年をさかのぼって判定されることになります。

この案は、財産評価基本通達（昭和39年4月25日付 直資56、直審（資）17）の第2章から第4章までと、居住用の区分所有財産の評価についての通達（令和5年9月28日付 課評2－74、課資2－16）の定めに「かかわらず」適用される、という形で書かれています。既存の通達を書き換えるのではなく、上乗せで別の取扱いを置く作りです。

いま何を考えておくか

案の段階ですので、これを前提に売買を決めるようなことはおすすめしません。制定までに内容が変わる可能性がありますし、そもそも相続がいつ起きるかは決められません。そのうえで、いま手を動かしておいて損がないことが2つあります。

1つめは、お持ちの貸付用不動産の「引渡日」と「取得価額」を一覧にしておくことです。案では引渡しの時が基準で、取得価額には改良費・設備費も含まれます。契約書・重要事項説明書・工事の請求書がどこにあるか、いま分かるようにしておくだけで、あとの計算がまったく違います。

2つめは、相続税の見通しを、いまの評価と通常の取引価額の両方で一度出してみることです。基礎控除を超えるかどうか、超えるならどれくらいか。両方の数字を並べてみると、この改正が自分にどれだけ効くのかが具体的に分かります。当事務所はふじみ野市鶴ケ岡にあります。物件の資料をお持ちいただければ、その場で概算をお出しできます。

よくある質問

貸付用不動産の評価はどう変わるのですか

案の中心は一つです。課税時期（相続や贈与があった時）の前5年以内に、対価を伴う取引によって取得または新築された貸付用不動産は、 課税時期における通常の取引価額に相当する金額 によって評価する。これが新しく設けられる取扱いです。国税庁が公表した概要は、次のように書いています。→ 本文で読む

取得価額をもとに評価できる場合はありますか

案には、通常の取引価額を使わずに済むただし書きがあります。その貸付用不動産に係る土地等または家屋等の取得価額が、取得等の時における通常の取引価額に相当すると認められる場合には、次の金額の 100分の80 に相当する金額で評価できる、というものです。ここは実務でいちばん使われることになる部分だと思います。→ 本文で読む

この通達案はいつから適用されますか

適用時期は案にはっきり書かれています。 令和9年1月1日以後に相続、遺贈または贈与により取得した財産の評価 に適用する、というものです。取得した日ではなく、相続や贈与があった日で判定します。いま持っている物件でも、令和9年1月1日以後に相続が起きれば、その時点から5年をさかのぼって判定されることになります。→ 本文で読む

5年以内に取得しても対象から除かれるものはありますか

5年以内に取得したものがすべて対象になるわけではありません。案には、課税上弊害がない限り対象から除く土地等・家屋等が表で並べられています。自分の意思で買ったというより、やむを得ず取得したものや、課税の繰延べを受けて取得したものが中心です。主なものを整理すると次のとおりです。→ 本文で読む

小口化された不動産はどう評価されますか

案のもう一つの柱が、小口化された不動産です。不動産特定共同事業法に基づく契約の権利や、事業関係者により分割された信託受益権を「特定小口化商品」と定義し、その目的となっている貸付用不動産の価額は、課税時期における通常の取引価額に相当する金額によって評価するとしています。こちらは5年という区切りがありません。→ 本文で読む

この記事は、記載時点で公表されている法令・通達・国税庁の資料にもとづいて書いています。制度は改正されることがあり、また個別の事情によって取扱いは変わります。実際のご判断にあたっては、税理士にご相談いただくか、所轄の税務署にお確かめください。当事務所は本記事の情報を用いて行われた判断について責任を負いかねます。